PART 1. 실거래가 공공데이터 및 시스템 관련 (Q1~Q5)
Q1. 국토교통부 실거래가 데이터는 언제 업데이트되나요?
국토교통부 실거래가 공개시스템은 지자체 부동산거래관리시스템(RTMS)에 신고된 계약 내역을 매일 수시(통상 하루 4~5회)로 연계 갱신합니다. 아파트콕은 국토부 공공 API와 매일 새벽 및 일중 자동 동기화를 수행하여 가장 최신의 계약 정보를 지도에 반영합니다.
Q2. 계약일과 실거래가 공개일 사이에 왜 시차가 발생하나요?
부동산 거래신고 등에 관한 법률에 따라 부동산 매매계약 체결 시 계약일로부터 30일 이내에 관할 지자체에 신고하도록 규정되어 있습니다. 따라서 오늘 체결된 계약이라도 공인중개사나 거래 당사자가 20~30일 뒤에 신고하면 대중에 공개되는 시점에 최대 한 달의 시차가 발생합니다.
Q3. 실거래가 내역에 표시되는 '등기' 표시는 무엇을 의미하나요?
허위 매매계약을 체결해 실거래가를 띄운 뒤 나중에 계약을 해제하는 '집값 띄우기' 사기 수법을 방지하기 위해, 정부는 잔금 납부 후 법원 등기소에 소유권이전등기 신청이 완료된 건에 한하여 '등기일자' 및 '등기완료' 표기를 제공하고 있습니다. 등기 표기가 완료된 거래는 100% 확정된 진성 거래입니다.
Q4. 실거래가 취소(해제) 거래는 어떻게 구분하나요?
체결된 매매계약이 해제되거나 무효화된 경우 거래 당사자는 30일 이내에 해제 신고를 해야 합니다. 아파트콕과 국토부 시스템에서는 취소된 거래 내역에 취소선 및 해제일자를 표기하며, 통계 집계 및 단지별 평균 시세 산출 시 해제 거래는 자동으로 제외됩니다.
Q5. 직거래와 중개거래는 어떤 차이가 있으며 왜 주의해야 하나요?
공인중개사를 통해 체결된 중개거래는 정상 시장 시세를 반영하지만, 당사자 간 직거래는 부모-자식 간 저가 양수도(증여성 매매)나 특수관계인 간 비정상 거래가 다수 포함되어 있습니다. 시세 분석 시 지나치게 낮은 직거래 가격은 일반 시장가로 오인하지 않도록 유의해야 합니다.
PART 2. 아파트 시세 및 가격 평가 관련 (Q6~Q10)
Q6. 호가, 실거래가, 공시가격의 차이는 무엇인가요?
호가는 집주인이 팔기를 희망하여 포털에 등록한 희망 가격이고, 실거래가는 매도인과 매수인이 실제로 합의하여 도장을 찍은 실제 계약 가격입니다. 공시가격은 국토교통부가 매년 1월 1일 기준으로 조사·산정한 가격으로 재산세, 종부세, 건강보험료 부과의 법적 기준이 됩니다. 통상 '호가 > 실거래가 > 공시가격' 순으로 형성됩니다.
Q7. 같은 단지 같은 평형인데 실거래가가 2억~3억 원씩 차이 나는 이유는?
아파트는 동의 위치(한강 조망, 지하철역 도보 거리, 도로 소음), 층수(1~3층 저층 vs 로얄층), 향(남향 vs 북동향), 내부 인테리어 올수리 여부에 따라 가격 차이가 큽니다. 특히 1층 매물과 고층 한강 조망 매물은 같은 84㎡라도 10~20% 이상의 가격 차이가 정상적으로 발생합니다.
Q8. KB부동산 시세와 실거래가의 관계는 무엇인가요?
은행에서 주택담보대출을 신청할 때 대출 한도(LTV)를 산정하는 기준은 실거래가가 아니라 'KB부동산 시세(KB시세)' 일반평균가입니다. KB시세는 공인중개사 자문과 최근 실거래가를 바탕으로 매주 금요일 발표되므로 실거래가 상승/하락에 다소 후행하는 성격이 있습니다.
Q9. 아파트 30년 이상 연한 필터는 왜 중요한가요?
준공 후 30년이 경과한 단지는 도정법상 재건축 정밀안전진단 신청 요건을 충족하기 때문입니다. 재건축 기대감이 반영되어 건물 감가상각에도 불구하고 대지지분 가치로 인해 가격이 급등할 수 있습니다.
Q10. 실거래가 그래프에서 거래량이 급감하면서 가격이 오르는 것은 무슨 의미인가요?
매도자는 가격을 낮춰 팔 생각이 없고 매수자도 관망세를 취하는 가운데, 최상급 로얄 매물만 간헐적으로 신고가에 팔리는 '매물 품귀형 상승' 국면입니다. 하락 반전의 신호일 수도 있고 대세 상승 초입의 매물 잠김일 수도 있으므로 주변 전세가율과 거래량을 함께 관찰해야 합니다.
PART 3. 청약 및 분양권 시장 관련 (Q11~Q15)
Q11. 청약 가점 계산 시 부모님을 부양가족에 포함하려면 어떤 조건이 필요한가요?
직계존속(부모·조부모)을 부양가족으로 인정받아 가점(1인당 5점)을 받으려면, 청약신청자가 세대주여야 하며 부모님이 주민등록등본상에 3년 이상 연속으로 등재되어 있어야 하고 주택을 소유하지 않아야 합니다(만 60세 이상 유주택 부모는 특공에서는 주택수로 인정되므로 감점 요인).
Q12. 무순위 청약(줍줍)에 당첨되었는데 계약하지 않으면 청약통장이 날아가나요?
무순위 청약은 청약통장을 사용하지 않고 신청하는 것이므로 청약통장 자체가 소멸되지는 않습니다. 그러나 규제지역(투기과열지구)의 무순위 주택에 당첨된 후 포기하면 10년간 재당첨 제한 패널티가 부과되어 다른 청약에 당첨될 수 없습니다.
Q13. 분양가 상한제 단지의 실거주 의무 유예 기간 동안 전세를 놓아도 안전한가요?
네, 주택법 개정으로 입주 가능일로부터 3년간 실거주 의무가 유예되므로 최초 2년 전세계약을 체결하여 잔금을 회수할 수 있습니다. 단, 3년이 지난 시점에는 반드시 본인이 입주하여 남은 실거주 기간을 채워야 하므로 계약 갱신 거절 사유(집주인 실거주)를 임대차 계약서 특약에 명시해야 합니다.
Q14. 부부 중복 청약이란 무엇이며 어떻게 신청하나요?
2024년 청약 제도 개편으로 동일한 분양 단지에 남편과 아내가 각각 일반공급 또는 특별공급에 동시 청약하는 것이 합법화되었습니다. 둘 다 당첨될 경우 청약 신청 접수 일시가 빠른 건이 최종 당첨으로 인정됩니다.
Q15. 오피스텔이나 도시형생활주택에 거주해도 청약 시 무주택자로 인정되나요?
오피스텔은 건축법상 업무시설이므로 주택을 몇 채 소유해도 청약 시에는 무주택자로 분류됩니다. 단, 도시형생활주택은 주택법상 공동주택이므로 소유 시 유주택자로 간주됩니다(단, 전용 20㎡ 이하 1호 소유 등 소형 저가주택 특례 예외 존재).
PART 4. 대출·세무 및 거래 실무 관련 (Q16~Q20)
Q16. 스트레스 DSR이란 무엇이며 내 대출에 어떤 영향을 미치나요?
향후 금리 인상 가능성을 감안하여 실제 대출 금리에 가산 금리(스트레스 금리, 수도권 1.2%p)를 덧붙여 연간 상환 원리금을 산출하는 제도입니다. 금리가 오르는 것이 아니라 '대출 한도만 줄어드는' 효과를 낳습니다.
Q17. 1주택자가 상급지로 갈아탈 때 기존 집은 언제까지 팔아야 하나요?
일시적 1세대 2주택 비과세 혜택을 받으려면, 신규 주택을 취득한 날로부터 3년 이내에 종전 주택을 매도해야 합니다. 3년 내 매도 시 종전 주택에 대해 12억 원까지 양도세 비과세가 적용되며 취득세 중과세도 면제됩니다.
Q18. 가계약금을 송금한 뒤 변심으로 취소하면 돌려받을 수 있나요?
원칙적으로 돌려받기 어렵습니다. 대법원 판례에 따라 매매 대상 목적물, 매매대금, 잔금 지급일 등 계약의 중요 사항에 대해 합의가 이루어진 상태에서 가계약금을 송금했다면 계약이 성립된 것으로 보아 매수인이 계약을 포기할 경우 가계약금은 위약금으로 몰취됩니다. '대출 거절 시 반환' 등의 특약이 문자메시지로 증빙되어 있어야 반환 가능합니다.
Q19. 아파트콕 사이트에서 '당월 거래상위'는 어떻게 집계되나요?
아파트콕의 당월 거래상위 랭킹은 국토교통부에 당월 신고된 계약 건수를 서울 25개 자치구 전체 아파트 단지별로 실시간 카운팅하여 1위부터 순위를 매깁니다. 부동산 시장의 실거래 매수 심리가 어느 지역과 단지에 쏠려 있는지 가장 직관적으로 파악할 수 있는 지표입니다.
Q20. 아파트콕의 세대수, 주차대수, 난방방식 정보는 어디에서 가져오나요?
아파트콕은 국토교통부 공동주택관리정보시스템(K-apt) 및 건축물대장 공공데이터를 기반으로 6,808개 서울 아파트 단지의 공식 스펙(정확한 세대수, 동수, 최고/최저 층수, 세대당 주차대수, 지역난방/개별난방 여부)을 직접 매칭하여 정밀하게 제공하고 있습니다.